投资项目代码

2405-440604-04-01-745239

招标条件

佛山湾区智谷产业园项目已由佛山市禅城区发展和改革局以2405-440604-04-01-745239批准（备案）建设

投资项目名称

佛山湾区智谷产业园项目

招标项目名称

佛山湾区智谷产业园项目设计施工总承包及运营（EPC+O）

标段（包）名称

佛山湾区智谷产业园项目设计施工总承包及运营（EPC+O）

公告性质

☑正常/□更正

资格审查方式

资格后审

项目编号

A01-440604-2024-0014-01

招标项目实施

（交货）地点

佛山市禅城区南庄镇南庄大道东255号魁奇路北侧、横二路南侧地块

资金来源

企业自筹资金

资金来源构成

企业自筹资金:土建投资22400万元，设备及技术投资4258万元。

招标范围及规模

1.项目建设规模：佛山湾区智谷产业园项目，用地面积为15726.27平方米，总建筑面积约为85178平方米，建设分层厂房和科研用房。建成后用于医疗器械和精密仪器等加工制造，配置一批先进自动化的数控机床、加工中心和自动化生产线，提升产业规模。

2.承包方式：

设计费：□固定折率包干,☑固定总价包干，□固定费率包干，□其他；

施工建安费：□固定折率包干,☑固定综合单价包干,□固定总价包干，□成本加酬金，□其他；

运营费：□固定折率包干,□固定综合单价包干,□固定总价包干，□成本加酬金，☑其他：

基本运营费固定总价包干、考核运营费按实结算；佣金提成、租金分成按实结算。

3.本招标项目共分1个标段，各标段招标内容、规模：（包括但不限于以下内容）

1）施工图设计部分：施工图设计范围包括施工图设计、施工配合、现场服务、设计报审所需的技术文件和汇报材料编制等相关服务。

2）施工部分：工程施工范围包括工程图纸设计范围内的所有工程内容、竣工图编制、工程竣工验收合格，工程保修期内的缺陷修复和保修等工作。

3）运营部分：运营服务内容主要有：组建运营团队；招商运营服务；园区综合管理服务（含物业管理）。

招标内容

本项目建设内容分为3部分：本次招标采用EPC+O模式建设，项目中标人按照合同约定对本项目的设计、施工、运营等进行全过程承包，并对承包工程的设计、质量、安全、工期、造价、综合运营全面负责(工程施工范围最终以招标人签字认可的施工图及工程量清单所包含范围为准)。

主要建设内容包括：设计部分、施工部分以及运营部分。包括但不限于以下工作内容:

1、设计部分

①施工图设计阶段：

完成本项目投资范围内所有专业的设计工作，包括但不限于：施工图设计、各专项设计、室外管网设计等设计工作、全过程的技术把关及跟踪服务、施工过程中配合运营需求的方案优化及设计变更等；完成施工图预算编制；配合完成项目报批报建；配合各阶段设计审查(包括整理资料及组织专家评审等)；包含验收以及其它相关的技术支持和服务。具体设计内容最终以招标人要求的为准。

主要包括：

1）项目投资范围内所有主体建筑物（科研用房、工业厂房及地下室）、构筑物和配套工程各专业的施工图设计，包括但不限于：建筑、结构、给排水、防水、电气、海绵城市、绿建、节能、建筑智能化、暖通、防雷、消防、人防、基坑支护设计（含专家评审）、招标人指定招商展示区或指定租售样板间（如有）及室内公共区域装修、门窗深化设计、电梯深化设计、幕墙深化设计、抗震支架、泛光照明、道路及车位划线、卫生、环保、安全、配建公交首末站、各类管线管网设计及室外综合管网专项设计；室外配套工程、室外园林景观设计、道路(含规划市政道路接驳)、市政管网设计(包括通讯等)等专项设计。

2）全过程的技术把关及跟踪服务、设计服务及协调工作，配合由招标人组织的相关评审会议的汇报工作。

3）负责根据建设要求组织各项专家评审，并承担评审所需相关费用。

4）在施工阶段提供各专业工程和分项工程技术要求和技术参数指标。

5）本次招标不包含：高低压供配电、外部供水、外部燃气，设计院需提供相关部门进行深化设计所需要的基础资料及数据。

②施工配合：

（1）负责工程设计交底，解答施工过程中施工承包人有关施工图的问题，设计负责人及各专业设计负责人，及时对施工中与设计有关的问题做出回应，保证设计满足施工要求；

（2）根据招标人要求，及时参加与设计有关的专题会，现场解决技术问题；

（3）根据项目的实际要求，配合编制工程检测方案，达到相关检测要求。

（4）协助招标人处理工程洽商和设计变更，负责有关设计修改，及时办理相关手续；

（5）参与施工承包人相关的必要的验收以及项目竣工验收工作，并及时办理相关手续；

（6）提供产品选型、设备加工订货、建筑材料选择以及分包商考察等技术咨询工作；

（7）应招标人要求协助审核各分包商的设计文件是否满足接口条件并签署意见，以保证其与总体设计协调一致，并满足工程要求。

2、施工部分

1）施工图纸范围内科研用房、工业厂房：基坑处理、土石方、建筑、基础、主体结构、装饰装修（不包含销售中心、样板间装修）及幕墙、电气、高低压供配电（根据招标人另行出具的专项设计图纸施工）、消防、给排水、暖通、弱电智能化、通风与空调、室内公共区域装修、防雷、泛光照明、设备采购及安装（含电梯）、调试与试运行及按国家、省、市等规范规定要求的检测等。

2）负责上述招标范围的工程施工、缺陷责任期修复工作，以及超前钻工作(如有)等。

3）配合预算和结（决）算的审核及审计(如有)工作。

4）对需要专业分包的专项工程，提供不少于3家候选分包单位名单供招标人考察，任何专业分包行为必须经招标人书面确认同意。配合做好协调和管理工作。同时，承包人须按国家、地方、行业规定以及招标人要求的工程措施、安全措施、文明措施对项目进行相应的工程管理，作为联合体成员方配合项目牵头人的协调配合工作。

5）负责或配合办理工程开工及验收所需的各项手续,包括但不限于办理施工许可证(或临时施工许可)、报监手续、余泥排放证、建筑垃圾处置、夜间施工许可办理、排污手续、排水接驳、水质检测、排水许可环保验收、消防验收、人防验收及设备检测、消防设备检测、节能备案、分项分部工程验收和各专业验收及通邮通电通水等工作，并承担办理上述手续施工方的费用:上述招标范围的各分项工程实施之前，承包人必须书面征求发包人意见并得到批准，否则一律不允许开工。

6）负责本项目竣工图编制及签审、工程量清单预算编制、结算报告编制及配合后续的评审工作；组织本项目的整体竣工验收及备案和整体工程资料汇总及整理归档工作。

7）施工过程中，防雷检测由承包人负责并承担费用，其他应由建设方委托的第三方监测检测(如桩基检测、基坑监测)，费用由招标人支付。

注：招标人有权根据项目实际情况调整项目具体实施范围，承包人应无条件予以配合，不视为招标人违约，不得以此为理由向招标人进行索赔。

3、运营部分

运营服务内容主要有：一、组建运营团队；二、招商运营服务；三、园区综合管理服务（含物业管理）。具体包含但不限于：

一、组建运营团队

投标人在合同签订60日内需在佛山组建适用于本项目运营需求的服务团队，并建立与综合运营管理服务相适应的经营管理机制。基本要求包括但不限于：

1、建立体系完善、权责明确、监督到位的运营管理架构，建立从上到下、贯穿整个经营流程的层级管理体系。

2、注重人才战略，注重员工综合素质，打造态度积极，工作专业，轻型的、精干的管理运营团队。

3、明确运营团队组织框架及机构人员设置(如管理层的设置，主要岗位设置及职责，运营团队风险管理等），内容应详细合理。

4、制定工作人员管理及培训方法，包括但不限于：招聘和录用办法、工作纪律、行为规范、仪容仪表规范、服务用语规范、人事管理、奖惩机制等；培训目标、培训方式、培训考核评估、培训计划等。

二、招商运营服务

1、项目开发指导书

合同签署后90日内，承包人需提交《佛山湾区智谷产业园项目开发指导书》，包含项目产业规划、品牌推广、招商策略、综合运营四大板块规划报告。各板块内容应具体包含以下内容：

1）产业定位规划

项目目前已完成方案设计、初步设计，在施工图设计阶段承包人需深入开展市场调研，解析市场现状、周边竞品情况，结合土地监管协议产业形态，提出符合本项目的市场战略及定位建议，具体内容包括但不限于：①区位认知；②区域产业规划；③区域产业总体布局；④项目认知；⑤项目概述；⑥项目定位；⑦项目产品发展方向；⑧项目发展目标。

2）品牌推广规划

在施工图设计基本定型的基础上，承包人着手项目品牌推广规划工作，主要包含：①品牌建设与推广；②招商工具；③宣传内容运营；④渠道运营；⑤活动运营；⑥临时、永久展厅规划；⑦宣传推广策略；⑧宣传推广年度铺排计划。

3）招商策略规划

招商策略规划，主要包含：①竞品情况及对比分析；②项目卖点分析；③租售形式及定价建议；④客户定位及分析；⑤SWOT分析；⑥招商策略；⑦招商流程；⑧招商计划；⑨招商团队建设及管理制度。

4）综合运营规划

综合运营规划，主要包含：①运营管理模式；②运营管理内容；③运营服务计划（含展厅）；④运营团队组建；⑤运营服务目标。

《项目开发指导书》应于合同签订后90日内提交，经发包人审核后形成书面文件。

2、品牌服务

1）制定本项目品牌视觉定位、推广创意设计、自媒体及网络推广方案。

2）根据项目实际情况和需求，每年制定具体的招商推广规划、宣传推广策略、营销企划及广告平面设计的方案，于每年一月底前向发包人提交（首年于合同签订90个工作日内提交）。

3）根据年度计划，开展相关招商活动方案。通过宣传推广等，打造高品质产业载体内涵，充分树立项目的品牌形象；

3、项目前置招商

1）《项目开发指导书》编制完成后，即可启动前置招商工作。

2）负责园区总体对外招商工作，根据与发包人共同商定和审核确认的招商标准及价格，搜寻潜在客户、对接来访人员、进行客户寻访与商务合作洽谈；

3）结合项目实际，为客户提供预订、备案、签约、注册、协助银行按揭办理等一体化专职服务保障方案。

4）承包人需对己方招商人员进行精细化管理，应按周/月/季度/半年度/年度对招商人员客户情况、销售及租赁情况、去化指标完成情况、回款情况等内容进行动态跟踪；收集市场信息、周边竞品情况，确保去化任务的完成。

4、政府对接

根据发包人授权，中标人行使与政府相关职能部门（如区招商局等）对接职责，包括招商相关的手续办理、产业资源对接、项目认定、行业会议、政府组织的招商会、沙龙等。

5、产业资源导入

根据项目规划，导入符合本项目土地监管协议的高新技术企业、技术研发中心等相关企业。

6、建设期内设计、施工协调跟进

施工图设计过程中，承包人需跟据科研及工业园区产品特性及本项目前期调研情况，协助设计完善产品，确保产品设计不偏离市场方向，提高产品市场竞争力。建设期内需随时跟进项目建设进度，根据项目进度开展招商工作。

招商工作开展过程中，承包人应挖掘客户需求，如客户群体有定制需求，在不影响项目进度及成本的情况下，应及时与设计、施工单位沟通，即为客户提供小范围的敏捷定制服务，以便增加产品竞争力。

三、园区运营管理服务

1、物业管理服务

1）建设期第1年、第2年，承包人按照展厅招商需要设置物业管理人员；第3年项目整体交付承包人，承包人需设置物业管理团队统一对标的物业（含车位）实施物业管理和服务。物业管理团队的委托或设置需经发包人同意。

2）安全保卫管理

维持公共秩序，包括人员和物品出入管理、安全监控、消防安全、保卫的管理。做好招商接待及上级单位检查时的安全保障服务工作。

3）保洁管理

所有公共区域，包括但不限于：园区广场、道路、建筑物内大堂（除租户承租范围外）、洗手间、电梯、天面、导向标记、指示牌及其他公共区域等清洁保洁工作。因工作需要要求配合的其他清洁卫生工作。保洁人员统一着装。为保洁人员落实必要的口罩、手套等劳保措施。负责购置保洁工具、备品、备件，并储备满足一般需求。

4）设备设施维修、保养、更换

负责园区内公共区域所有的供配电系统、给排水系统、空调系统、电梯系统、消防系统、安防监控系统、VI导视标识系统、照明系统、通讯网络、卫生间设备、康体设施及为园区配套的各种附设设施，门窗、天花、墙身、地面的日常管理。另外，供配电系统、给排水系统、空调系统、电梯系统、消防系统、安防监控系统、化粪池清理、隔油池清理、厨余垃圾的清运、除“四害”、白蚁防治、防雷设施、高压绝缘工具季审、年审等专项维修服务，应由承包人或承包人委托的第三方专业公司实施。

负责园区日常物业检修工作，并及时提供相应的维修服务（包含维修人员费用），如灯具光源、干电池、门锁（不含特种锁具）、电机皮带、龙头开关、小五金配件等，以保证及时维修或更换，相应的耗材费用由承包人负责购置并储备满足一般需求。园区内包括但不限于相关基建、室外消防设施、公共绿化带等不动产大型维修保养以及物业大中修项目，非因承包人管理不善所造成，或自然损耗所造成的相关费用由发包人承担。

5）绿化管理

负责园区内绿化植物的养护，做好节假日环境布置；园林绿化涉及的植物采购、租赁等费用由发包人承担，绿化养护工具、用料、耗材品等由中标人负责提供。

6）消防管理

①标的物业移交承包人后，物业管理期限内，承包人必须遵守和执行相关部门制定的安全、消防等有关规定。管理过程中如接到相关部门关于消防和安全部门的整改通知，承包人必须如期认真执行，消防整改费用按消防相关规定由责任方承担。

②承包人必须与入驻企业签订消防安全管理责任书，明确二次装修场地必须保证原消防设施（包括喷淋、烟感、消防栓、报警联动系统以及应急灯、疏散指示灯、灭火箱等）的完好、并认真贯彻执行《中华人民共和国消防法》等消防法规及条款，并督促入驻企业在开业前取得消防检查及验收合格。

③消防工作贯彻“预防为主，防治结合”的方针，承包人作为园区安全管理责任人，须制定安全管理应急预案，承担园区安全管理相应的法律责任。负责加强监视园区大楼消防设备的运行状况。检查入驻企业防火安全工作，督促整改火险隐患。积极进行消防知识的培训和宣传，不断提高安全管理人员消防技能和入驻企业员工的消防意识。每年组织入驻企业员工现场消防演练不少于2次。

7）物业装修改造管理

承包人必须审查入驻单位装修规划方案与设计施工图，其必须符合消防二次验收标准并经发包人批准备案后，入驻单位方可施工。

8）其他

①按发包人要求做好园区各类传染疫情的各项防疫应急工作，如新型冠状病毒、登革热、禽流感等疫情。

②清洁、绿化专项所必备的清洁、绿化器材和清洁、绿化服务所需要的易耗品由承包人负责，承包人在提供安保服务过程中所必备的安保器材和相应易耗品由承包人负责。

③发包人向中标人提供适当数量和面积的办公室简单装修后供中标人使用，相应的办公桌椅等用品由中标人购置。日常办公所产生的水电费、办公耗材费等由中标人承担。

④必须设立7×24小时服务热线，当设备设施发生故障时，服务热线必须在5分钟内接听电话，并在30分钟内到达故障现场进行处理，当场有条件解决的应立即解决，当场没有条件解决的，应在12小时内解决或提供解决方案；需要由设备设施生产厂家解决且不影响系统正常工作的必须在5个工作日内解决或提供解决方案，影响系统正常工作的必须在2个工作日内解决或提供解决方案。承包人在进场维保前应详细检查各设备设施，根据维保设备清单盘点维保设备数量，并对各设备存在的问题详细列出并书面报告发包人，如原有设备设施存在缺陷，需要设备整改后方能正常维护，可书面通知发包人进行设备整改。

2、展厅管理

1）本项目展厅包含临时展厅、正式展厅2个部分。项目开工后，搭建临时展厅；待项目完工后，由发包人指定位置，设置招商正式展示区及租售样板间，供承包人开展招商工作。园区展厅的招商人员以及必要的物业人员配置由运营单位负责。

2）展厅作为宣传项目的窗口，应通过展览展示的内容，成为行业和区域的形象代言，起到招商带动作用，成为吸引企业入驻的有效途径。承包人应配合项目需要做好展厅宣传工作，并根据需求动态更新展厅相关资料；

3）做好展厅接待服务、协调物业做好外围秩序维护及环境卫生等工作。针对参观或来访的客户身份，提供相应不同级别的接待服务及秩序维护方案。

3、综合管理

1）负责园区的综合运营管理，建立并落实日常管理、储备客户资料库、企业进出评审、安全管理、财务管理等各项管理制度；做好园区发展资料、入驻企业资料、开展活动资料、考察视察资料等台账。

2）负责园区企业服务。结合项目实际，制定相关企业服务体系，包括但不限于物业用电、装修、保洁等物业基础服务；工商注册、政策解读、项目申报等政务服务；科研机构合作、技术成果转化等科技创新服务；对接银行金融机构，提供贷款、融资等金融服务；人才招聘、管理培训等人才服务。

3）做好统计工作，服从招标人的管理监督，并及时上报相关材料数据。

4）保险物业管理期间，发包人自持物业的相关设备及其附属设备的投保由发包人负责，由于不可抗力及非承包人管理原因等造成的发包人损失，由发包人承担。

工期（交货期）

计划工期：730日历天。其中主体建安施工图设计(含人防)周期为90日历天(包含其他专项设计根据施工进度穿插进行，每项专项设计不能超过50日历天,且不能延误主要工程节点施工)；施工工期为：730日历天。（自招标人或授权的监理单位发出开工令之日起算）；

计划开工时间：2024年12月，计划竣工日期：2026年12月。

运营服务期为10年（分2个阶段，每5年1个阶段，自签署协议之日起起算，第1个阶段1-5年，其中建设期为第1-2年，运营